КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА ИМОТ?
Какво представлява предварителният договор за покупко-продажба?
В много сделки за прехвърляне на собственост на недвижим имот под формата на нотариален акт, предварителният договор е средство за подготовка на двете страни за предстоящата сделка. В деня на подписването му се удостоверява изправността на документите по имота, което дава до известна степен сигурност на купувача.
Съгласно законовите изисквания при сделки с предмет покупко-продажба на недвижими имоти е необходимо предварителният договор задължително да се изготви в писмена форма, тъй като и последващият Нотариален акт ще бъде в такава (писмена) форма.
По своята същност, предварителният договор е официално обещание за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността, като в него трябва да се съдържат основните елементи на окончателния договор: данни за продавача и купувача, данни за имота, цена, срокове, права и задължения.
Предварителният договор не прехвърля правото на собственост върху имота. С него само се поема задължение в бъдеще да бъде сключен окончателен договор, с който вече да се прехвърли това право. Договорът непременно трябва да е в писмена форма. При подписването му купувачът плаща капаро на продавача, което обикновено е 10% от стойността на имота.
При покупка на имот предварителният договор е важна част, защото в него страните се договарят за всичко – от цената и начина на плащане до влизането във владение.
Предварителният договор не е за подценяване, той е необходим, в случай че в деня на нотариалното прехвърляне купувачът реши да преведе по-малка сума от договорената. Ако страните са се договорили само устно, това е напълно възможен сценарий.
Ако няма подписан предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, продавачът отива при нотариус да прехвърли имота си на човек, който му е дал само „честната си дума“. Дали обаче ще я изпълни, ще се разбере едва след излизането от нотариалната кантора.
При положение, че купувачът не спази писмените договорки, продавачът има право да задържи капарото. С него поне до известна степен ще може да си компенсира загубеното време в преговори. Ако продавачът се откаже да продаде имота при условие, че са спазени всички задължения от страна на купувача, то дължи връщане на капарото в двоен размер.
Преди финализиране на сделката, сключването на предварителен договор между страните е абсолютно препоръчителен. В него се описват всички подробности и стъпки по сделката. Най-важната част от договора е финансовата, а именно продажната цена, начина на нейното заплащане и срокове.
Важен момент е да се посочи и срокът, в който следва да бъде сключен окончателен договор в нотариална форма. Принципно този срок се определя според конкретната ситуация, по взаимно съгласие между страните. В доста случаи се посочва по-дълъг и разумен срок, ако е необходимо достатъчно време за разглеждане на документите и проверка на имота от страна на банката по евентуален бъдещ ипотечен кредит. Важното е в случая страните взаимно да се уговорят и да се посочи както разумен срок за изготвяне на нужните документи за имота, така и за сключване на окончателен договор в нотариална форма.