КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА ИМОТ?

Какво представлява предварителният договор за покупко-продажба?

В много сделки за прехвърляне на собственост на недвижим имот под формата на нотариален акт, предварителният договор е средство за подготовка на двете страни за предстоящата сделка. В деня на подписването му се удостоверява изправността на документите по имота, което дава до известна степен сигурност на купувача. 

Съгласно законовите изисквания при сделки с предмет покупко-продажба на недвижими имоти е необходимо предварителният договор задължително  да се изготви в писмена форма, тъй като и последващият Нотариален акт ще бъде в такава (писмена) форма.

По своята същност, предварителният договор е официално обещание за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността,  като в него трябва да се съдържат основните елементи на окончателния договор: данни за продавача и купувача, данни за имота, цена, срокове,  права и задължения.

Предварителният договор не прехвърля правото на собственост върху имота. С него само се поема задължение в бъдеще да бъде сключен окончателен договор, с който вече да се прехвърли това право. Договорът непременно трябва да е в писмена форма. При подписването му купувачът плаща капаро на продавача, което обикновено е 10% от стойността на имота.

Дава ли нотариалната заверка допълнителна сигурност на купувача? Не е задължително предварителния договор да е нотариално заверен. Със или без заверка, ако продавачът се откаже, възможностите са почти равни. Предимството на заверката е, ако се наложи купувачът да търси връщане на платеното капаро.

При покупка на имот предварителният договор е важна част, защото в него страните се договарят за всичко – от цената и начина на плащане до влизането във владение.

Предварителният договор не е за подценяване, той е необходим, в случай че в деня на нотариалното прехвърляне купувачът реши да преведе по-малка сума от договорената. Ако страните са се договорили само устно, това е напълно възможен сценарий.

Ако няма подписан предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, продавачът отива при нотариус да прехвърли имота си на човек, който му е дал само „честната си дума“. Дали обаче ще я изпълни, ще се разбере едва след излизането от нотариалната кантора.

При положение, че купувачът не спази писмените договорки, продавачът има право да задържи капарото. С него поне до известна степен ще може да си компенсира загубеното време в преговори. Ако продавачът се откаже да продаде имота при условие, че са спазени всички задължения от страна на купувача, то дължи връщане на капарото в двоен размер.

Преди финализиране на сделката, сключването на предварителен договор между страните е абсолютно препоръчителен. В него се описват всички подробности и стъпки по сделката. Най-важната част от договора е финансовата, а именно продажната цена, начина на нейното заплащане и срокове.

Важен момент е да се посочи и срокът, в който следва да бъде сключен окончателен договор в нотариална форма. Принципно този срок се определя според конкретната ситуация, по взаимно съгласие между страните. В доста случаи се посочва по-дълъг и разумен срок, ако е необходимо достатъчно време за разглеждане на документите и проверка на имота от страна на банката по евентуален бъдещ ипотечен кредит. Важното е в случая страните взаимно да се уговорят и да се посочи както разумен срок за изготвяне на нужните документи за имота, така и за сключване на окончателен договор в нотариална форма.